具体数据和计算方式如图片所示,推荐使用calculadora de hipotecas这一西班牙房贷计算工具

联合时报综合讯
根据西班牙房地产市场最新分析数据显示,马德里地区平均房价已超过3000欧元每平米,达到3020欧元,位列西班牙平均房价前三位。
具体按区域来看,马德里最贵的地段是在Salamanca区,该地区房屋售价为4933欧元/平方米。此外,马德里市中心的房屋价格为4702欧元/平方米,Chamartín区价格为4302欧元/平方米和Retiro区价格为4219欧元/平方米。
而在广大华人相对聚集的城南地区,包括Usera区,Vallecas区和Villaverde区,平均房价均低于2000欧元每平,分别为1918欧元每平,1824欧元每平以及1740欧元每平。虽然如此,但在第四季度中,这三个区域的房价也有所增长,平均房价分别增长了5.4%,6.9%和5.6%。按照市场预估,目前马德里地区房价仍然存在较大的涨幅空间。
面对如今水涨船高的走势,目前可谓是抄底房产的最后良机。可是另一方面,即使是usera地区90平米左右的房产,按目前房价也需要18万欧元左右才能入手。这对于纸面月入普遍在1000欧元上下的侨胞们来说,如不能支付8万到10欧元左右的首付,贷款难度仿佛难于登天。可是,事实真是如此吗?记者对此情况向一位在旅行社工作的侨胞郑先生进行了了解。
据郑先生介绍,他工作的这家旅行社确实给自己上了全保,但工资单显示只有1000欧元的净月入。而他却在12月份,刚刚以80%的贷款额度,30年年限,在San Fermin地区购入一套价值17万欧元的房产,这其中有何奥秘呢?
郑先生告诉记者,为了买这套房子,他向银行贷款13.6万欧元,选择了浮动利率。目前月还款在440欧元左右。而为他操作了这笔贷款的,是马德里的伯纳乌资本服务公司。为了了解郑先生贷款的具体诀窍,记者联系了伯纳乌资本总经理赵靖先生。他向记者介绍了银行贷款内部流程中的一些数据计算细则,也向记者透露了一些他们公司所具有的特殊优势。
赵靖先生首先向记者介绍,银行估算最高可房贷年限,是按照申贷人预期寿命为75岁计算的。也就是说,一个现年45岁的申贷人,最多可获得30年贷款;而现年35岁的申贷人,最多可以贷款40年。
其次,工资单显示的申贷人收入,是没有计算双薪部分所得的。也就是说,一个工资单显示月收入为1000欧元的申贷人,实际收入应该是1167欧元(1000×14÷12)。
此外,一般情况下,大部分银行允许申贷人的月负债率是在30%(即每月月供额度不得超过月收入的30%),有些银行允许的负债率在32%-33%。而伯纳乌资本由于和西班牙某几家银行一直签署最惠代理条例,且一直都在向这些银行推荐优质客户,因此他们的客户在这些银行中,最多可以享受高达44%月负债率的优惠条件。
具体而言,一个工资单显示月收入在1000欧元的侨胞,实际纳入贷款计算时,他的月收入应该是在1167欧元,而他每月可以用来还款的占比,为1167欧元的44%,即可达513欧元。
再以大量华人申请房贷的Liberbank银行为例,目前西班牙房产市场普遍只发放房价80%额度的房贷来看,结合目前Liberbank银行浮动利率1.06%(1.3%+2020年上半年euribor负0.24%),他们可申请的贷款总额度可以达到15.8万欧元左右。稳妥起见以15万欧元贷款额度计算,实际这一贷款额度已经占到18.7万欧元房产的80%。结合以上数据分析,账面月入1000欧元,完全有可能利用杠杆撬动18万欧元的房产,且伯纳乌资本多个成功客户案例也证实了这一操作的可能性。
采访的最后,赵靖先生告诉记者,目前西班牙房地产市场涨幅日趋明显,每月房价变动都很可观。按照目前的趋势估计,至少五年以内西班牙尤其是马德里区域的房价将呈直线上升趋势。2020年,可能是大部分普通工薪阶层侨胞最后抄底买房的机会了。他也祝愿有置业追求的侨胞早日实现自己的梦想,在西班牙买房置业。

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